文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，2l是多少斤 2l是多少kg房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即2l是多少斤 2l是多少kg(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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