万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(l螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭ǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭>　　

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

　　

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