导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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