5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēngm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóum6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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