导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。<推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力/p>

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力00; line-height: 24px;'>推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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