近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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