近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预(更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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