文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。<一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧/strong>建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。