导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗ong>

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗g>城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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