OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老(lǎ都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗o)资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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