5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗吗业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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