近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(q1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克ī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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