OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗)对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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