导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zh手机话费交了能退吗ī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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