近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动为什么梅西的人缘远比c罗好(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(y为什么梅西的人缘远比c罗好íng)业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进为什么梅西的人缘远比c罗好行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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