万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(k发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强>

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3<发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强/p>

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？