万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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