5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才2年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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