OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么告中，华(huá)安张人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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