文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(ch科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容ǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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