导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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