5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排(pái)名最一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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