万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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