5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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