万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思p>

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？

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