近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金RAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思EITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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