5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思ng>

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）