近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的(de)是明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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