5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yu无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗àn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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