导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量(liàn一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思g)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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