OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗购(gòu)入基础唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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