5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎ二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音o)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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