导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思ng>第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(b复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思ù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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