文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　风味发酵乳是不是酸奶rong>预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

风味发酵乳是不是酸奶　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōn风味发酵乳是不是酸奶g)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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