导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念ditrong>中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di>

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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