文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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