万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(蜗牛是不是昆虫类yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前蜗牛是不是昆虫类，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(d蜗牛是不是昆虫类ǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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