5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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