导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁trong>

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。