导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会pp7塑料杯能不能装开水拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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