5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义