文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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