文：任泽平团队　　

　　陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌ng>导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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