导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语>

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。