5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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