“现在的房地(dì)产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复地(dì)杀(shā)到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前(qián)没有(yǒu)踩(cǎi)过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自新盘(pán)的(de)销售。但今年(nián)新房的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较(jiào)一般(bān)。再(zài)关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱(qián)，其(qí)实主要还是(shì)那些有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出(chū)现了一(yī)个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是(shì)在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过(guò)于激(jī)进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会(huì)来了(le)，其(qí)开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的(de)影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的(de)房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中(zhōng)国海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维度的(de)实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融(róng)就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，机(马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么jī)构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企同样(yàng)受(shòu)到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理有限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了(le)扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有(yǒu)近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量(liàng)赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入存(cún)量(liàng)房(fáng)时代，所(suǒ)以(yǐ)对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大(dà)，随着(zhe)时(shí)间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据充分说明了(le)这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别(bié)是(shì)前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包(bāo)括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是(shì)价马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(jià)值(zhí)派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还(hái)是归母净利(lì)润，公(gōng)司(sī)都(dōu)实(shí)现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管理的(de)广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的(de)全(quán)部(bù)三只产(chǎn)品(pǐn)均(jūn)登榜十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公司(sī)很少，因为物业(yè)公司(sī)很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后(hòu)提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

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