万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。绿豆汤的热量是多少大卡

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)绿豆汤的热量是多少大卡了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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