OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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