导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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