导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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